Xây giếng trời cho nhà có phải xin phép không? Giải đáp mới nhất

Rất nhiều gia chủ đang mạnh dạn cải tạo lại không gian sống, tối ưu ánh sáng và thông gió tự nhiên bằng các giải pháp kiến trúc hiện đại. Tuy nhiên, một chi tiết nhỏ như giếng trời nếu không tuân thủ quy định pháp lý có thể khiến bạn rơi vào tình huống “vô tình phạm luật”. Bài viết này sẽ làm rõ thắc mắc: Xây giếng trời cho nhà có phải xin phép theo quy định mới nhất hiện nay.

Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng

Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), một số công trình được thực hiện mà không cần xin phép cơ quan chức năng, bao gồm:

• Công trình đặc biệt như bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp.
• Dự án đầu tư công do cấp thẩm quyền như Thủ tướng, Bộ ngành hoặc Ủy ban nhân dân các cấp phê duyệt.
• Công trình tạm phục vụ thi công, hoạt động ngắn hạn theo quy định tại Điều 131.
• Cải tạo sửa chữa nhỏ, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, công năng sử dụng, không tiếp giáp đường đô thị và không làm thay đổi kiến trúc tổng thể — ví dụ như mở giếng trời nhỏ trong nhà riêng ở khu vực không yêu cầu quản lý kiến trúc nghiêm ngặt.
• Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, nếu nằm ngoài khu quy hoạch đô thị hoặc không thuộc khu di tích, bảo tồn.
• Công trình đã được thẩm định thiết kế, đảm bảo đủ điều kiện triển khai thi công theo quy định.

Tuy nhiên, cần lưu ý: với các công trình thuộc diện miễn giấy phép như tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), ngoại trừ nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, chủ đầu tư vẫn phải thông báo khởi công và nộp hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương. Điều này đảm bảo tính minh bạch, đồng thời giúp giám sát chất lượng công trình, kể cả khi chỉ là cải tạo nhà để làm giếng trời trong nhà ở.

Vì vậy, nếu bạn đang cân nhắc việc mở giếng trời, hãy xác định rõ công trình thuộc loại nào: cải tạo nhỏ hay xây dựng mới. Trường hợp vượt quá giới hạn sửa chữa đơn giản, ảnh hưởng đến kết cấu, bạn vẫn cần xin giấy phép cải tạo nhà để đảm bảo tuân thủ đúng quy định về xây dựng dân dụng hiện hành.

4 yếu tố quyết định việc có cần xin phép khi xây giếng trời

Vị trí giếng trời

Việc xây giếng trời cho nhà có phải xin phép hay không phụ thuộc trước hết vào vị trí bạn dự kiến đặt giếng trời. Nếu giếng trời nằm giữa lõi công trình, không sát ranh giới đất hay không tiếp giáp lộ giới, thì thường không cần xin phép, vì không ảnh hưởng đến hàng xóm hoặc không gian công cộng. Ngược lại, nếu giếng trời được bố trí sát tường ranh, giáp nhà bên cạnh hoặc hướng ra đường công cộng, cơ quan quản lý có thể yêu cầu hồ sơ xin phép do nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn, quyền riêng tư hoặc cảnh quan đô thị.

Kết cấu có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực không?

Nếu việc mở giếng trời chỉ dừng ở việc khoét mái hoặc sàn trong phạm vi an toàn, không can thiệp đến kết cấu chịu lực chính như cột, dầm, móng, thì thường được xem là sửa chữa nhỏ, không cần xin phép. Tuy nhiên, nếu bạn mở rộng diện tích giếng trời lớn, đục phá kết cấu chịu lực hoặc thêm hệ khung thép, sàn kính,… thì đây được xem là cải tạo kết cấu – phải xin phép xây dựng cải tạo theo quy định.

Công trình có nằm trong khu vực quy hoạch, khu phố cổ, di sản?

Một yếu tố khác cần cân nhắc là vị trí nhà bạn có thuộc khu quy hoạch đô thị, khu phố cổ hay di sản văn hóa không. Với những khu vực này, dù cải tạo nhỏ như làm giếng trời cũng phải tuân thủ nghiêm các quy chuẩn bảo tồn, thậm chí cần thẩm định của cơ quan chuyên trách như Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Ban Quản lý Di tích. Việc tự ý thay đổi có thể bị xử phạt hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu.

Có thay đổi mặt đứng hay chiều cao nhà hay không?

Nếu giếng trời ảnh hưởng đến mặt tiền nhà, làm thay đổi hình khối, chiều cao hoặc bổ sung tầng lửng dưới dạng giếng trời thông tầng, thì chắc chắn bạn cần xin phép điều chỉnh giấy phép xây dựng. Những thay đổi này tác động trực tiếp đến cảnh quan chung, khả năng thoát hiểm, ánh sáng – do đó phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình cấp phép xây dựng và cải tạo.

Giếng trời có ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC)?

Giếng trời không chỉ là giải pháp tối ưu để lấy sáng và thông gió tự nhiên cho nhà ở, mà còn có tác động trực tiếp đến hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC). Việc xây giếng trời cho nhà có phải xin phép hay không phần nào phụ thuộc vào các tiêu chuẩn an toàn này, đặc biệt trong các công trình nhà ở liền kề, nhà phố cao tầng hoặc nhà xây trên diện tích hẹp.

Về mặt kỹ thuật, giếng trời đóng vai trò như một “ống thoát khói” tự nhiên khi xảy ra hỏa hoạn. Nhờ cấu trúc thông tầng và không gian mở thẳng đứng, giếng trời hỗ trợ dẫn khói nóng thoát ra ngoài nhanh chóng, giúp kéo dài thời gian thoát nạn và giảm ngạt khí cho cư dân. Tuy nhiên, nếu không được thiết kế đúng chuẩn, giếng trời có thể trở thành điểm lan truyền lửa hoặc khói từ tầng dưới lên tầng trên, gây nguy hiểm nghiêm trọng.

Đối với các công trình có chiều cao từ 3 tầng trở lên, hoặc có diện tích lớn, việc lắp đặt giếng trời đòi hỏi phải có phương án PCCC riêng, được cơ quan chuyên môn thẩm định. Các giải pháp thường áp dụng gồm: bố trí cửa chặn khói tự động ở các tầng, sử dụng vật liệu chống cháy cho lan can giếng trời, thiết kế quạt tăng áp hoặc hệ thống hút khói cưỡng bức khi cần thiết.

Theo tư vấn từ kỹ sư xây dựng, chủ đầu tư nên cân nhắc sử dụng cửa chống cháy EI60 hoặc EI90 ở các tầng gần giếng trời. Ngoài ra, lan can kính cường lực cần đảm bảo chiều cao tối thiểu và sử dụng vật liệu không bắt lửa để hạn chế nguy cơ cháy lan. Đây là cơ sở quan trọng khi xem xét việc xin phép xây giếng trời trong hồ sơ cấp phép xây dựng.

Mức phạt nếu không xin phép mà vẫn xây giếng trời thì sao?

Trong nhiều trường hợp, việc xây giếng trời cho nhà có phải xin phép hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất công trình. Nếu giếng trời ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, không gian sử dụng hoặc được thi công kèm cải tạo lớn thì phải xin giấy phép xây dựng. Trường hợp tự ý thi công mà không có phép, gia chủ có thể đối mặt với các mức xử phạt nặng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Cụ thể:

• Phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng với công trình nhà ở riêng lẻ xây không phép.
• Phạt đến 100 triệu đồng nếu công trình nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
• Buộc tháo dỡ phần giếng trời xây sai phép nếu hành vi vi phạm đã hoàn tất.
• Nếu đang thi công, phải tạm ngừng thi công và làm theo đúng trình tự xử lý tại Điều 81 Nghị định này.

Ngoài ra, nếu người vi phạm là cá nhân, mức phạt sẽ bằng một nửa so với tổ chức (tức khoảng từ 30 đến 50 triệu đồng tùy trường hợp).

Việc thi công không đúng giấy phép nhưng không thuộc diện phải điều chỉnh giấy phép thì không bị coi là vi phạm. Tuy nhiên, để tránh rủi ro pháp lý, gia chủ nên tìm hiểu kỹ quy định cấp phép xây dựng giếng trời, nhất là khi cải tạo nhà phố, nhà ống hoặc công trình trong khu đô thị quy hoạch.

Hướng dẫn thủ tục xin phép xây giếng trời (nếu cần)

Trong một số trường hợp, việc xây giếng trời cho nhà có phải xin phép hay không phụ thuộc vào tính chất cải tạo, mở rộng và vị trí giếng trời trong công trình. Nếu giếng trời thuộc hạng mục xây mới hoặc làm thay đổi kết cấu chịu lực, hình thức bên ngoài của nhà, thì phải xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.

Dưới đây là hướng dẫn thủ tục xin giấy phép xây dựng giếng trời theo Luật Xây dựng 2014, Luật sửa đổi 2020, và Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực đến ngày 01/03/2027):

1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ:
Chủ đầu tư (hộ gia đình hoặc cá nhân) nộp hồ sơ tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp xã.

2. Kiểm tra hồ sơ:
Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu hợp lệ sẽ cấp giấy biên nhận. Nếu chưa đầy đủ, sẽ hướng dẫn bổ sung.

3. Giải quyết yêu cầu:
Cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ, kiểm tra hiện trạng (nếu cần) trước khi đưa ra quyết định.

4. Nhận kết quả:
Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cần gia hạn thẩm định, thời gian kéo dài không quá 10 ngày và phải có văn bản thông báo rõ lý do.

Cơ quan có thẩm quyền:
Ủy ban nhân dân cấp xã là nơi có thẩm quyền cấp phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Việc xây giếng trời trong nhà ống, nhà phố cần được cân nhắc kỹ về thủ tục nếu có thay đổi về kết cấu. Chủ nhà nên tham khảo ý kiến từ kiến trúc sư và cơ quan địa phương để tránh sai phạm.

Những trường hợp nên hỏi ý kiến kiến trúc sư trước khi làm giếng trời

Nhà có tường chung

Với những công trình cải tạo, đặc biệt là nhà phố có tường chung với hàng xóm, việc mở giếng trời dễ ảnh hưởng đến kết cấu và quyền riêng tư của bên cạnh. Trong trường hợp này, bạn nên hỏi ý kiến kiến trúc sư để đảm bảo phương án thiết kế không xâm phạm ranh giới hoặc vi phạm luật xây dựng. Dù bạn chỉ cải tạo nhỏ, câu hỏi “xây giếng trời cho nhà có phải xin phép không” vẫn cần được xem xét kỹ theo quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Khu dân cư bị giới hạn chiều cao

Nhiều khu đô thị quy hoạch đồng bộ giới hạn chiều cao công trình hoặc quy định cụ thể về hình thức mái. Nếu bạn muốn mở giếng trời dạng thông tầng hoặc mái kính, kiến trúc sư cần kiểm tra hồ sơ cấp phép và chỉ giới xây dựng. Thiết kế không phù hợp có thể khiến bạn buộc phải điều chỉnh lại hồ sơ, hoặc tệ hơn là bị xử phạt nếu tự ý thi công.

Nhà sát công trình công cộng

Nếu nhà bạn tiếp giáp với trường học, bệnh viện, công viên hay công trình công cộng, giếng trời dù nhỏ vẫn có thể ảnh hưởng đến an toàn, ánh sáng, hoặc tiếng ồn. Trong trường hợp này, việc tham khảo kiến trúc sư là cần thiết để đảm bảo không vi phạm các vùng đệm hoặc chỉ giới đỏ. Thậm chí, nếu thi công không đúng quy chuẩn, bạn có thể bị yêu cầu tháo dỡ.

Hiểu đúng về pháp lý trước khi thi công giếng trời không chỉ giúp bạn an tâm xây dựng, mà còn tránh được những rắc rối phát sinh không đáng có. Nếu bạn đang có ý định cải tạo hoặc xây mới, hãy đảm bảo rằng quyết định của mình được đặt trên nền tảng hiểu biết chắc chắn về quy định xây giếng trời cho nhà có phải xin phép – để mọi bước đi trong hành trình kiến tạo không gian sống đều vững vàng và hợp pháp.